吴晓波:最便宜的房子 你根本没机会看到

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看房记:最便宜的房子,你根本没机会看到

  来源:吴晓波频道
  电影《一代宗师》里把高手之路分为三个境界:见自己,见世界,见众生。而看房的高手之路也可以分为三个境界。

  第一个境界
  只看自己喜欢的房子

  第一个境界的人,看房就是只看房,而且只看自己喜欢的房子。很少去想房子的金融属性,更不要说,去考虑未来某一天卖掉这套房子的难度。
  例如,现在许多年轻人喜欢买酒店式公寓,因为公寓面积小、总价低、交通便捷,还不占用首套房资格,走进去一看,颇有种麻雀虽小五脏俱全的"潮范儿”,于是印象分立刻噌噌噌涨上去——千金还难买我喜欢呢。
  但是,爱好这件事往往是很私人。凭着爱好买房的人,很少会去考虑将一套房子卖出的难度。

  一套公寓从挂牌到卖出的周期,一般是普通住宅的三到五倍。所以如果当你在某个房价上涨的周期里,计划用这套公寓置换一套住宅,除非肯割肉折价,否则大概率来讲,是没有可能快速出手的。
  那么,有什么办法可以加速卖出速度,同时兼顾房子的增值空间呢?

  Tips:更高境界的人会告诉你,只需做到以下3点
  1. 用房价的2%-3%对房子进行装修,然后提价5%-6%出售;
  2. 装修后,房子保持空置状态,给买家创造良好的用户体验;
  3. 给足3%-5%的中介费作为激励,房子的卖出速度可以加快3-5倍。
  当然,这三个要点,也可以套用在其他类别房产上。
  另外,上涨周期中的置换问题也远没有这么简单,除了通用性的内容,还要考虑每一座城市的区别。

  第二个境界
  看全貌建立整套评估体系

  到了第二个境界的人,看房看的是性价比。
  在这类人看来,哪怕房子有两三个硬伤,也不代表不能买,关键问题在于,值得花多少钱买。
  比如,小巴就看过一套房子,房子条件很不错,三室两厅,有两个卫生间,但是问题就出在这两个卫生间上:它们竟然全都没有窗户,用买房的术语来说,就叫做"暗卫”。
  当时,小巴心里就犯嘀咕:这样的卫生间也是太不人性化了吧,每天早上起来刷牙心情就是坏的。
  但处于第二个境界的人,并不会直接pass这类房子,而会根据这两个暗卫应该折损的数字,得出一个价格,然后,将之和实际售价进行比较。
  如果该房子的报价,低于他们预判的房价,又能足额贷款,他们就会毫不犹豫下手。
  当然,这需要你拥有一套完整的房价评估体系,评估出目标房源合理的市场价格,并与售价进行比较,确认是否划算。

  恰空老师就展示过一份针对上海某区域的"折价清单”:
  ① 以全明户型的价格为基准,卫生间对天井折价1%,暗卫折价2%;
  ② 以30楼的高层住宅的次顶楼价格为基准,顶楼折价2%,次楼朝下,每低一层折价0.5%,1楼直接折价8%;
  ③ 以朝南户型,小区中心位置为基准,朝东折价10%,朝北折价20%,北侧靠小马路折价3%,靠大马路折价6%;
  ④ 以距离地铁200米的价格基准,距离地铁700米,折价3%,地铁距离2公里折价15%,地铁距离3公里折价25%。
  ……
  这些硬伤的叠加,并不会使这套房子真的可以用极低的价格买到,因为最终还会有一个价格极限。
  反之也是一样,即使一套房子各方面都很完美,也不代表在购买它时,可以完全无视区域内的平均房价水平。
  它的意义在于帮助你去定位某套具体的房子的"性价比”。

  Tips:该境界者在看房前的准备工作
  首先,在看房之前,要通过地图、中介房源网站、搜索引擎,全面了解板块和楼盘的背景信息,形成该区域的基准评估价格。这其中包括:本楼盘及周边楼盘,挂牌价格和交易价格等等。
  然后,在看房时,你需要将目标房源与基准评估价格进行比较,列出所有产生差异的因素。比如:户型、楼层、采光等等方面的差异。
  最后,评估出目标房源合理的市场价格,并与售价进行比较,确认是否划算。

  第三个境界
  不看房直接下定

  对于第三个境界的高手来说,看房的流程这样的:一套房子出来,和熟悉的中介电话沟通后,15分钟后直接进房东家,关起门来,迅速谈妥,敲定签字。
  所以,最"便宜”的房子往往是没有机会登录各大中介门店的网站的,在挂牌之前,它们就会直接被这些最顶级的高手秒掉。

  那么,他们是如何做到,不看房直接下定的呢?
  答案很简单:因为他们看了海量的房子,数量足够多,多到中介一向你推荐某个楼盘,这位买房高手比中介还熟悉。
  他们熟悉这个小区一共有几栋楼,每个楼号分布在哪个位置,每个室号都是什么户型、朝向,每一幢楼之间的栋距是多少米,甚至——从客厅和主卧看出去,都有哪些景观。
  能达到这个境界的人,自然可以无往不利

那么,有没有可能,直接用大数据炒房呢?


网友评论:
大数据肯定可以啊
问题是你拿得到数据么?你拿到了数据又会分析么?

那问题来了,到底是谁,又有数据又会分析?

聪明的你一定已经有答案了吧
不满两年,5%增值税就收走了,还给你赚装修钱?
房价的2个点,能装修个卫生间吗

—— 来自 HUAWEI ELE-AL00, Android 9上的 v2.1.2

能,开发商谈到精装成本可以压到每平米400多块,没有开发商那么强的议价能力,乘个20倍总行吧。
这个名字是王小波和吴秀波合体了啊
吴晓波这厮蛮会赚快钱的
不管是房产媒体 还是 楼盘开发商 都喜欢请他去做讲座
然后大爷大妈最喜欢去捧场

身边做这块的朋友 经常代表公司请他去做讲座

光看这篇 思路没啥问题  
虽然也没干货

100平米,400也要4万啊,你觉得房价的2个点是多少啊

—— 来自 HUAWEI ELE-AL00, Android 9上的 v2.1.2

上海房价通常交易面积的两个点是多少来着?

魔都市区上千万的房比比皆是。

听着很有道理
但是实际上没卵用
真正的好房子 还等你左看右看呢?犹豫一下就没了
魔都去年买房的到今年就跌掉10%了吧,还要交增值税
这能赚钱我是不信的
吴晓波频道现在都是些没啥干货的东西
也不能说是错的,只能说,有卵用

这思路是没问题,问题在于一般人没有现金等
你关门敲定什么都是对的,问题是,你要贷款要周转,谁跟你谈
有现金炒什么二手房,一手房排队蹲点不比这个划算多了

所以空有屠龙技巧,其实都在扯JB淡
中介出租房,装修只要房价的1%到2%。之前了解过,现在楼下装修见识过,两礼拜全部搞好。

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乍一看以为是死蚂蚁。。。
另外,这个折价数据拿去砍价有点用,但能否砍这个价,不太现实。
价格极限也是对的,不能指望这个小区同样面积的房子卖200万,然后150万就买下来。
最后那个境界的说法还是看运气还有你对中介所表达的意愿。去年买房子的时候的确经历了2、3两个过程,最后买下来的也的确是刚来卖半小时,都没挂上去的房源,价格也合适。1年后楼下的买家差不多多付了1/3的钱,当然也有政策因素。
至于贷款么,一开始就和房东谈贷款,如果不是超级急售的,半个月还是等得起的,多付个1万定金让房东吃个定心丸就行。现在不是首套房,然后贷款不是太多的话,全商贷和组合贷差别不大吧,商贷很快的。
说起来,今年可能又要看房了,很久没买房了,现在哪里能了解一下具体的市场信息?有个论坛叫水库是伐?

能啊,我家旧卫生间翻新,全部砸了重做,三万多
第三个境界说的就是重庆这边的“串串”房嘛,有专门的人靠中介渠道秒下“笋房”,花极低的钱装修或者翻新,然后挂二手出来卖,当二道贩子。特点是装修风格都是欧式豪华风加各花哨的墙纸,漏水和电路出问题的概率很大,二手市场里的毒瘤,被重庆人民深恶痛绝
吴晓波雇的员工水平真差,十年前教炒房是热点,现在教人炒房不是送命吗23333

一平8万,1600可以弄个还不错的了,在市场上可以算是“豪装”了,大部分标“精装”的也就是1000-1200每平的水平。
非自住只要个表象的话,零售装修6-800足够了,房多一起装还可以压低,自如中介那种就更便宜了。